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揽金 341 亿,首轮土拍最大赢家竟然在这里!

发布日期:2022-05-13 10:34    点击次数:104

5 月 5 日,广州迎来首轮集中供地拍卖。

从全国 22 个重点城市中已完成首批次出让的 15 个城市来看,广州以成交总价 341 亿元排名第四,仅 6% 的流拍率,表现较好。

首轮土拍,白云成最大赢家

据统计,广州全市出让 18 宗国有土地,涉及海珠、荔湾、白云、黄埔花都、番禺、南沙、增城等 8 个区。

从单宗成交情况来看,本次 15 宗地块底价成交,仅 2 宗地块有溢价成交,其中 1 宗地块溢价封顶,进入竞自持环节。

位于白云区的 " 明星地块 " 经过众多房企激烈争夺后,最终溢价封顶,被中海拿下;作为广州国企的代表,广州地铁集团将 4 宗地块揽入怀中,以 165.19 亿元成为本次土拍 " 最大赢家 "。

广州地铁梅开二度,以底价竞得石井水泥厂地块,折合楼面价 20909 元 /㎡。

2022 年广州地铁在石井水泥厂再落一子

有意思的是,两年前广州地铁就已经落下一子。以楼面价 18383 元 /㎡,拿下白云区槎头站地铁综合体地块。

宗地位置示意图

如今,楼面价 1.8 万 /㎡的槎头地铁站综合体,现已开发为全新住宅项目——五矿招商 · 江天际,在售均价 4.6 万起。

今年拍出楼面价 2 万 /㎡的石井水泥厂地块,预计随着项目入市后,售价也会水涨船高。

槎头 TOD 连片开发土地价格对比

地价最具说服力,此番广州地铁选择在此处再落一子,无非是看好广州西岸未来的发展潜力。

从地理位置来看,两宗地块紧紧相邻,规模和体量都大致相当。

地块将依托广州 12 号线、13 号线、佛山 8 号线集中交汇的轨道交通优势,结合西侧沿江绿地、南侧狮子山、一线珠江水资源等优质景观资源,打造生态宜居项目。

未来,随着槎头车辆段综合地块入市(即三期地块),板块内规划有滨江住宅、商业体、公建配套、54 班学校等等。

槎头综合体整体规划

土地市场"逆势升温"的背后逻辑

同样的地段,仅两年时间地价涨幅近20%,土地市场"逆势升温"的原因是什么?

离不开官方对于珠江西沿岸建设的发力。

2012 年,广州提出 " 珠江黄金岸线 ",2016 年,率先提出 " 一江两岸三带 " 的规划构想,再到 2020 年 6 月,广州市两会政府工作报告,首次提及着力打造罗冲围(广州西岸)改造示范区。最后定调是在 2021 年,广州市委十一届十五次全会上提出:扎实推进珠江沿岸高质量发展。

珠江第四个十公里

可见这些年,广州对珠江的理解一直在深化。

其中,位于白云区范围的珠江西航道范围,从北(黄金围)至南 (松洲)将形成 " 生态岸线-生活岸线-科创岸线 ",这里也是珠江第四个十公里重点打造的滨江景观资源带。

广州西岸效果图

与此同时,广州西岸还是白云数字经济创新走廊的重要引擎。

随着地铁规划的落实,地铁 12 号线、13 号线二期已经开建,预计在 2024 年前后相继开通。这意味着近几年,片区内的交通将得到很大的提升。

广州西岸地理优势  

2020 年 12 月,华为竞得华侨糖厂地块,广州西岸的城市更新大幕也正式拉开,此时的广州西岸,才走进公众视野,得到崭露头角的机会。

华为广州研发中心效果图

还有一点,打造湾区 "306090" 交通圈,广州将全面增强综合交通枢纽功能推进。

位于广州主城区的广州西岸,是西联佛山、北接清远、东临广州中心城区的桥头堡。介于金沙洲和同德围之间,紧邻白云湖数字科技城片区和白云站,又与佛山有着紧密联系,广州西岸的重要性不言而喻。

广州西岸大致范围

拥有极强的地段优势,再加上大湾区轨道交通网的进一步铺排,不夸张的说,槎头综合体是白云滨江走廊的 " 换乘之王 "。

地铁配套逐渐完善,城市更新逐步焕新,在政策筑底之下,广州西岸的地块价格呈现出逐年攀升的趋势。

地铁抢滩入驻,板块含金量升级

判断一个板块价值的直观表现,是地铁的抢滩进驻。在一个全新的板块规划建设之初,轨道交通可以看成是 " 城市脊梁 "。

地铁建设意味着大量的资金投入。在广州地铁的牵引力和带动力下,板块价值点将很快得到兑现。

例如,琶洲南 TOD,首期开盘价卖到在 9.2-14 万 / 平,作为中心区稀缺的 TOD 大盘,等地铁开通后,价格恐怕还会更高。黄埔区距离地铁最近的大壮名城,目前报价已达到 5.5 万 / 平;星樾山畔 TOD 报价在 4.1 万 / 平。(数据来源:贝壳找房)

可见,TOD项目对房价的提升起着决定性因素。

世联行统计数据显示,地铁全生命周期对房价的影响,分为四个阶段:规划、动工、通车、运营。

已通车的地铁相当于规划价值被兑现,升值空间并不大。反而是在项目规划、动工到通车阶段,房价近乎直线上升,在通车、运营前夕,地铁周边的房屋价值都处于快速上涨阶段。

世联行

地铁开通前,也是买房门槛最低的时候。尤其是有着 " 换乘之王 " 的 TOD 项目,地铁一经开通,将会带来 1+1>2 的效果。

如今,房地产市场进入常态化,买房投资牢记一点不会错,国企操盘且连片开发的项目一期是价格洼地。

槎头 TOD 连片开发土地,由五矿地产、招商蛇口、广州地铁三家国企联合开发,随着此次石井水泥厂地块的成功出让,广州西岸的开发进度又快了一步。

有了地铁 + 连片开发的优势,区域大势已成。当下,正是抢食 " 头啖汤 " 的最佳时机。

槎头 TOD 线路图

一期先行开发站点上盖TOD——五矿招商江天际

作为槎头 TOD 连片开发区的第一期,五矿招商 · 江天际更以 " 首发之势 " 占据三地铁、一线江景、TOD3.0 等硬核城市资源。

从航拍图可以看到,项目距离珠江水面仅约 60 米,景观视野绝佳。

五矿招商 · 江天际航拍图

有多种在售户型,78-88㎡三房、110-140㎡四房,均配备入户花园,套内空间大,实用率高。

槎头 TOD 示意图

小编听闻,近期已有多家品牌商家意向进驻五矿招商 · 江天际,众多品牌商家的热情关注,可以看作是 TOD 大城利好兑现的进行时。

五矿招商 · 江天际周边配套

预计在 2024 年前后,广州 12 号线拟建成通车,2025 年,三期综合体地块预计开发完毕。届时,广州西岸整体开发落成后,总建面积超 300 万方,将跃升为沿江璀璨人居大城,远超广船、广纸等片区。

出品 /ZAKER 房产

文 / 真意